株式会社KTY四谷事務所が考える不動産投資

給与のほかに毎月の家賃収入が得られます!!!

 

サラリーマンなら誰もが憧れる話ですよね。

 

最近では、インターネットで調べると、不動産投資をしたサラリーマン大家の成功実例が多く紹介されています。また、本屋さんに行けば、サラリーマン大家の本が多数並べられています。

しかし、不動産投資は、投資額は最低でも数百万円と、ほかの資産運用と比べて投資額は大きく、リスクへの理解が重要となります。手早く稼ぐのではなく、中長期的視点で資産を形成するつもりで活動することが大切です。

■主な収入は賃料

 不動産の投資には様々な手法があり。マンションやオフィスビルを1棟丸ごと購入する人や、土地を購入し、アパートを新築するなどの方法もあります。

 

不動産投資の入口としてワンルームマンションを1戸買い、賃料収入を得るという方法が初心者の方が多く採られる手法です。

 

 

例えば、物件価格が1戸1300万円の都内の中古ワンルームマンションを考えてみましょう。

家賃が毎月83,000円として、年間の賃料収入は996,000円。

年間の賃料収入から購入金額で割ると、約7.66%となります。

利回り7パーセント以上の商品は、なかなか良いですね!!と思うかもしれませんが、これはあくまで表面の数字にすぎません。

 

賃料に対し、税金や管理費、修繕積立金や保険など諸経費がおおむね2割かかると言われています。諸経費を差し引くと、月間でざっと66,400円となります。

 

1300万円も負担して、毎月約67,000円で投資として正しいのでしょうか?

そのままの状態が続いたとしたら、回収するのに194か月はかかることになります。

1300万÷67,000≒194 つまり、16年と2か月かかります。その後は利益になりますが、1300万が倍になるのに32年かかるということになります。

 

 

サラリーマンの方は、最初の自己資金が多くあるわけでなく、なかなかキャッシュで現金買いということもできません。

勤めながら不動産投資をするとなると、多くは、ある程度のローンを組んで物件を買うことになります。

 

残念ながら、金融機関(特に銀行)では、ワンルームの投資に対しては、目線が厳しく、金利も3.6%とか、物件価格の70%までしか融資しない(つまり自己資金3割必要(1300万円の物件なら、400万円の現金が必要ということ!!!))

 

 

そうすると、厳しい金利で借り入れた結果、「結果的に利回りが2%に届かない可能性もある」という。「過度な借り入れには頼らない」のが鉄則となります。

「何を求めるかで不動産投資は考え方が異なる。現役時代に購入し(賃料を)老後の年金代わりにと考える人もいる」と説明する。手っ取り早く毎月のお小遣いというより、長期的視点で物件を購入する人が多いようだ。

 不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」(同)だという。株式などと違い、売却益を狙う人は今はほとんどいない。賃料の変動が緩やかなのも利点だ。

 ただ、投資額が大きいぶんリスクをしっかりと理解する必要がある。まずは資産価値の下落だ。売ろうとしたら、購入時の価格を下回り、最終的に損をすることも十分考えられる。またローンを組んでいたら、金利の上昇もあり得る。何より、入居者がいなければ当然、家賃収入はゼロになる。

 失敗しない不動産投資のポイントは、まず物件の選定だ。「まずは立地条件が重要」と話す。入居者が途絶えず、賃料を維持するにはとにかく駅から近いことが前提だ。多少、物件が古くても需要は根強く資産価値も下がりにくい。特に東京や大阪のような都心部だ。

 投資用物件を自社開発で手がける会社では、1棟売りがメーンだが、都内の駅から徒歩10分圏に的を絞っている。

 借り入れをするならローンの組み方も注意しないといけない。返済に追われ、利益が出なければ投資の意味はない。かと言って返済額を抑え返済期間を長くすれば金利上昇のリスクも出る。ローンと賃料収入の折り合いはしっかりと考えたい。これらをクリアしてようやく物件を購入できる。

 物件を貸すようになると、大家として賃料の設定など頭を煩わすことも出てくる。入居者と家賃滞納のようなトラブルがあるかもしれない。投資用物件は大半が中古マンションになるので、メンテナンス面も常に注意しなければならない。

 そんな悩みを取り除く仕組みとしてサブリースがある。不動産会社が部屋を割安に借り上げて、また貸しする。実入りは多少減るが、不動産会社に借り上げてもらうことで毎月の賃料が絶える心配はない。

 

 大家として収益を上げられるようになれば、マンションやアパートを1棟丸ごと買うという選択肢も出てくる。賃料収入も増えてくる。

 しかし、そのぶんリスクも大きくなり、失敗したら取り返しがつかなくなる可能性もある。「無理な不動産投資はお薦めできない」と考えます。手元の資金に余裕がなければ、不動産取得税や固定資産税など、現金が必要な場面は不動産投資の場合数多く、1棟買いには慎重になるべきです。

 

 不動産投資は相続税対策としても比較的有効だ。現金は保有高がそのまま評価額になるが、不動産への評価は路線価がベースで、市場で売買される際の時価よりも基本的には低い。貸した場合はさらに評価が下がり、支払う税金を減らせるというわけだ。

 「現金を不動産という資産に変えて持つという発想。目先の利回りなどにこだわらずじっくり構える姿勢が大事」と考えます。