不動産売却・マンション売却のポイント!

※但し居住用・住居用の売却の場合です!!!

皆様が所有の不動産も、様々な事情で売却することがあると思います。
不動産売却によってお金を得る訳なので、次の資金の為に、少しでも高く売却したいものです。

いろんなサイトで、不動産を高く売るコツ!などと出ていると思いますが、本当にそのような情報を信じて良いのでしょうか?

私たち株式会社KTY四谷事務所では、司法書士事務所系列の不動産屋さんということから、皆様が安心して不動産取引ができることを経営理念としています。皆様の不動産に関する心配・不安を安心に変えるために、日々営業活動を行っています。

皆様の不動産売却の考え方やイメージも私たちのホームページ・私たちの活動を見て、変わるかもしれません。

特に不動産売却においては、この値段で売り出さなければいけないというルールはありません。もちろん、相場より相当高く売りだせば、なかなか売れない。全く売れないということもあり得ます。

不動産を商売にしていない方が、その不動産を高く売るということは、プロの世界に素人が入って戦うことを意味します。本当に勝てるのでしょうか?また、勝とうと思うのであれば、それなりの準備や対策が必要になるハズです。
 

そこで!より高く、よりスムーズに売却するにはどうしたら良いか、株式会社KTY四谷事務所の考えをご紹介します!

 

※ここでは、居住用の不動産売却の場合です。投資用不動産の場合は考え方が異なりますので、ご注意ください。

1:不動産業者をよ~く選ぶこと

不動産やマンションを売却すると決めたら、早めに不動産屋さんに相談することをお勧めします。現在の相場や、市況などがわかり、売却価格の参考になります。また、不動産屋さんに相談することにより、不動産業社の担当者の人柄、対応、誠実さ、フィーリングなどもわかります。

 

ただ、最初に訪問したその会社だけで決めては、いけません!

 

どの不動産会社も同じではないからです。できれば何社か足を運び、担当者の顔を見て、信頼できそうか、一生懸命動いてくれそうか、ということを品定めしてください。

 

また、すぐにでも媒介契約や契約を勧めてくる会社は要注意です。不動産は一つとして同じものはありません。ざっくりとした金額などは提示できるものですが、物件調査・査定をしないままで、正式な媒介契約をするとかは、あり得ません。(マンションの場合は、他の部屋を取り扱ったことがあるがあれば、すぐに査定もできるので別です

2:時間に余裕を持って、でも、素早く動く!

先にも触れましたが、不動産やマンションを売却すると決めたら、早めに不動産屋さんに相談することをお勧めします。よく、不動産を売却するなら、焦らず、じっくり!ということをホームページに載せていたり、宣伝したりしているようです。確かに、焦ったり、早く早くと急かされるのは、失敗の元であることはわかります。

 

でも、素早く動く必要があるのです。

 

私たちは、バブルを経験し、失われた10年や、その後のプチバブル、リーマンショックなどを経験し、現在のアベノミクス効果や、東京オリンピックに向けた不動産活況の最中にあります。しかし、姉歯問題のような耐震偽装問題、マンションの杭問題からの施工不良問題など、時代時代で、必ず不動産の問題がクローズアップされます。

今日まで価値があったものが、明日には価値が急落するということもあるのです。

今、不動産を売ろうと思ったら、早めに動きだした方がその後の下落の可能性は少ないのです。

3:空室にした方が高く売れる?

既に、次に済む住まいも確保していたり、一時的に家族や親戚の家などで過ごせるとか、転勤で家を空けるという場合など、売却する不動産を空室にすることができる場合の方が不動産を高く売ることが可能な場合が多いです。

 

というのも、今現在住んでいる家やマンションを売却する場合、物件を実際見たいという買主に、家の中の荷物などで中を良く見てもらうことができず、物件が思ったより狭く見えてしまいます。また、現在の荷物等がある状態だと、中を見た人としては、自分たちが買った後のイメージがつかみにくくなってしまうため、やはり購入に踏み切ることがなかなかできなくなってしまいます。そのため、折角の購入機会(売却チャンス)を逃してしまうことが多いのです。

 

そうすると、やはり値段が問題だったと考えがちになり、結果値段を安くしてしまうのです。

 

空室での売却の方が、買主の方も購入の検討に本気度が違いますし、買った後の家具の配置等のイメージや、新生活に対する期待などで高揚感があり、つい高めでも購入に踏み切る方が多いのです。

4:高く買ってもらえるための理由を考える

不動産の売却の金額の決定権は、売主様にあります。そのため、お客様が決めた不動産の売却価格が高いとすると、担当する不動産業者は、あれや、これやの理由をつけて実際売れる値段に下げようとします。頑張って売却活動を行っても、高すぎて売れないものは、頑張り様がないのです。又は、頑張ってもどうせ高くて売れないだろうからと、売却活動に力が入らないということもあります。

 

反対に売主様の方が、売却する不動産に思い入れがあるので売却する不動産の魅力をご存じだと思います。それでは、その魅力を担当する不動産業者に、投げかけてみてはいかがでしょうか?不動産に関することは不動産業者の方がよく知っていますが、あなたの売却不動産に他にはない魅力があれば、それが高く売るためのアピールポイントになるかもしれません。

 

一方、どれだけ考えても特に思いつくところがないのであれば、安く売れるということではなく、相場の値段で売れることになるわけです。

5:不動産の査定価格に振り回されない!

所有している不動産を売却する際は、まずはどのくらいの価値があるものなのかを知るために、その価値をプロに調べてもらうことになり、それが不動産査定というものです。
不動産査定によりだいたいの価値がわかれば、売り出す際の参考価格となります。

 

ただ、ここで注意をしていただきたいのが、不動産業者は、売主様から、自社で売却活動を任せてもらえるよう、高めの査定を出しがちです。しかも、自社で査定した価格で売れなかった場合は、買取ってくれるわけではありません。

 

また、行う査定が、買取査定なのか、売却査定なのかによって変わってきます。買取査定は純粋に買取るための査定のため、業者が買った後に売却をして利益を得るために、買取査定は低くなることがほとんどです。

 

ということは、いろんな不動産屋さんに声をかけて何社も査定をもらう方がいますが、あまり意味のないことと言えます。同様に何社からも得た査定の中で、一番高額だった不動産業者に仲介を依頼することも、実際にその額で売れる見込みは少ないため、査定金額に一喜一憂することはあまりお勧めできません。

 

査定をしてもらい、担当者と顔合わせをして、信頼できる不動産屋さんなのか、信頼できる頑張ってくれる担当者なのか見極めることが重要です。

6:KTY四谷事務所が考える売却のポイント

ここまで読んでくると、私達KTY四谷事務所の考え方が、かなり後ろ向きのようにも読めてしまうと思います。

 

しかし、私達が言いたいのは、不動産は「相場」の価格であれば確実な売却活動、まっとうな売却活動を行えば売れるのであり、安易に価格を下げて売りきってしまおうとする不動産業者とは異なるということです。

 

不動産業者に売却を依頼する場合、媒介契約の有効期間は3ヶ月間です。3か月経過すると特に更新など行わないと、そのまま契約は切れてしまいます。そのため、3か月経過前にはまず、売却価格の変更の提案があると思います。そして、3か月以内にバーゲンセールを行い、売りきってしまうのです。

 

私達KTY四谷事務所では、お客様に提案した売却価格については、媒介契約の有効期間内である3か月は価格を下げるという提案は(市況が大きく変わった場合を除き)原則行いません。更新の際に、価格を下げて再度売りだすということはあります。

 

その際には、何故下げなければいけないのか、高く査定してしまった原因を追究し、その理由を説明できるようにいたします。説明にご納得いただけなければ、残念ではありますが、他の業者に変更いただいてもかまいません。

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